التطبيق الإلزامي لأنظمة التمويل العقاري في السعوديّة يتسبب في تراجع السوق

انعكس بدء التطبيق الإلزامي الكامل لأنظمة ولوائح التمويل، بصورة واضحة على مستويات الأسعار السوقية للأراضي والعقارات في السعوديّة، والتي سجلت تراجعها الشهري، للمرة الأولى، منذ ثمانية أعوام، في تشرين الأول/أكتوبر 2014.

وأظهرت بيانات اليومين الأولين من هذا الأسبوع، تراجعات لافتة في المتوسط اليومي لقيم الصفقات وعدد العقارات المنقولة، حتى على مستوى قطع الأراضي التي كانت عادة ما تتحرك صفقاتها بفعل المضاربات المحمومة بعيدًا عن العوامل الاقتصادية المؤثرة.

وسيكون مهمًا جدًا، مع بداية التطبيق الإلزامي الكامل لأنظمة ولوائح التمويل، متابعة ومراقبة أداء السوق العقارية، لاسيما من طرف مجتمع المستهلكين، الذين يهمهم بالدرجة الأولى أن تستمر الأسعار في التراجع، وصولا إلى مستويات قدراتهم ودخلهم.

وتراجع عدد العقارات، بأكثر من 5.1%، الأسبوع الماضي، إلا أنّ المعدل سجل ارتفاعًا أسبوعيًا قياسيًا فاق 46.2%، مدفوعًا بصفقات ضخمة تمت في القطاع السكني على وجه التحديد، أكده ارتفاع قيمة الصفقات الأسبوعية للقطاع بأكثر من 83.6%، بلغت 10.6 مليار ريال، وتراجعت صفقات العقار التجاري بنحو 36.5% إلى 2.4 مليار ريال، مقابل تراجع عدد العقارات المبيعة بنحو 3.3%.

وسجّل المعدلان الأسبوعيان لأسعار العقار السكني والتجاري ارتفاعًا في الأسبوع الثاني من تشرين الثاني، بنحو 53.5%، و62.0% على التوالي.

وعلى مستوى عدد العقارات المنقولة ملكيتها بأنواعها المختلفة المبيعة (استراحة، أرض زراعية، بيت، شقة، عمارة، فيلا، قطعة أرض، مرفق، مركز تجاري، معرض/محل)، أظهرت البيانات الأسبوعية الصادرة عن وزارة العدل انخفاضًا للأسبوع الثاني على التوالي في عددها الإجمالي، بنسبة 5.1%، منخفضة من 7968 عقارًا مبيعًا إلى نحو 7562 مبيعًا، توزعت على القطاع السكني 6355 عقارًا مبيعًا، مقابل 6569 عقارًا مبيعًا في الأسبوع السابق، مسجلة انخفاضًا أسبوعيًا بلغت نسبته 3.3%.

وبلغ عدد العقارات المنقولة ملكيتها في القطاع التجاري نحو 1207 عقارات مبيعة، مقارنة مع نحو 1399 عقارًا مبيعًا في الأسبوع السابق، مسجلة نسبة انخفاض بلغت 13.7%.

وفي تطورات القطاع السكني على مستوى المملكة؛ سجل متوسط أسعار الفلل السكنية ارتفاعه الأول بعد ثلاثة أسابيع متتالية من التراجع، ليرتفع إلى 1.38 مليون ريال للفيلا الواحدة، أي بنسبة 14.0%، مقارنة مع متوسط سعر للأسبوع السابق 1.21 مليون ريال.

وارتفع متوسط أسعار الشقق للمرة الأولى بعد أسبوعين من التراجع، ليبلغ 649.8 ألف ريال للشقة الواحدة، مقارنة مع نحو 560.2 ألف ريال للشقة الواحدة في الأسبوع السابق، أي بنسبة ارتفاع أسبوعية بلغت 16.0%.

وحقق متوسط أسعار البيوت ارتفاعًا أسبوعيًا قياسيًا بلغ 50.7%، مرتفعًا من 236.2 ألف ريال إلى 355.9 ألف ريال في نهاية الأسبوع.

وفي شأن متوسط أسعار متر قطع الأراضي السكنية، فقد سجل ارتفاعًا بنسبة 19.2%، مرتفعًا من 582.9 ريال للمتر المربع إلى 694.8 ريال للمتر المربع.

وعلى مستوى أعداد العقارات المبيعة في القطاع السكني، سجلت أعداد الفلل المبيعة انخفاضًا بلغت نسبته 6.3%، منخفضًا من 48 فيلا إلى 45 فيلا، في الأسبوع الأخير، فيما ارتفع عدد الشقق المبيعة من 355 شقة إلى 430 شقة، مسجلاً نسبة ارتفاع بلغت 21.1%.

وانخفض عدد قطع الأراضي المبيعة من 5825 قطعة أرض إلى 5576 قطعة أرض، أي بنسبة انخفاض بلغت 4.3%، وشكلت قطع الأراضي الحصة النسبية الأكبر بنحو 87.7% من إجمالي عدد العقارات السكنية المبيعة (51.5% من إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للقطاع، و41.7% من إجمالي المساحات للقطاع).

وجاءت الأراضي الزراعية في المرتبة الثالثة من حيث عدد العقارات المبيعة بنحو 199 أرضًا (قيمة صفقات 4.6 مليار ريال، مساحة إجمالية 10.8 مليون متر مربع، متوسط سعر المتر 426.1 ريال للمتر المربع)، شكلت 3.1% من إجمالي العقارات السكنية المبيعة (43.5% من إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للقطاع، و57.4% من إجمالي المساحات للقطاع).

وفي الجانب التجاري، تركز غالب العقارات المنقولة ملكيتها البالغ إجمالي عددها 1207 عقارات مبيعة في جانبي قطع الأراضي والأراضي الزراعية، وذلك على النحو الآتي 1040 قطعة أرض (قيمة صفقات 2.2 مليار ريال، مساحة إجمالية 2.9 مليون متر مربع، متوسط سعر 774 ريال للمتر المربع). ثم الأراضي الزراعية بعدد 119 أرضًا (قيمة صفقات 54.8 مليون ريال، مساحة إجمالية 36.6 مليون متر مربع، متوسط سعر 1.5 ريال للمتر المربع).

ولا تزال السوق العقارية المحلية خاضعة لتأثيرات عوامل تراجع سعر النفط، وترقب نتائج دراسة مشروع فرض الرسوم على الأراضي لدى المجلس الاقتصادي الأعلى، وبدء التطبيق الإلزامي لأنظمة ولوائح التمويل، التي أتت نتائجها الملموسة الأولى في التراجع الشهري الأول للأسعار منذ ثمانية أعوام، في تشرين الأول/أكتوبر الماضي.

ومع بدء التطبيق الإلزامي لأنظمة التمويل الذي سيضاف إلى التأثير القائم من تراجع سعر النفط، يمكن القول إن عوامل زيادة الضغط على الأسعار قد ارتفع رصيدها، وزاد وزنها كمؤثر، وبمواجهة زيادة العرض مقابل الطلب في السوق (فائض في عدد الوحدات السكنية بنحو 635 ألف وحدة سكنية)، تجتمع كل تلك العوامل كمؤثرات سلبية على الأسعار، قد يبدو من الصعوبة في الأجل القصير جدًا ملاحظاتها، إلا أنها كما أظهره أداء السوق، بما يتيح الفرصة لملاحظة التطورات واتجاهاتها بصورة أكثر دقة ويقين، مهيئة تمامًا لمزيد من تراجع الأسعار المتضخمة، ولا يغفل هنا عن دور وزارة الإسكان ومدى نجاحها في تحقيق ما أعلنت عنه في وقت قريب جدًا، وأهمية أن يلمسه الأفراد المستفيدون من توزيعاتها للوحدات السكنية المنجزة.

وتتلخص المؤشرات التي ظهرت في تراجع متوسط التداول اليومي والأسبوعي، قد يعترضه بعض الصفقات الضخمة، منها صفقات بيع أراض زراعية بما قيمته 4.6 مليار ريال، نحو 43.5 % من إجمالي قيمة الصفقات، وعدا أن هذا المؤشر كان يعكس تقلص عمليات الشراء من طرف الأفراد، إلا أنه أصبح في الوقت الراهن ومستقبلا؛ يعكس تقلص تداولات المضاربة والتدوير التي طغت على عمليات تداول السوق طوال الأعوام الأخيرة، وهذا مؤشر إيجابي، كونه يعكس أثر تدخل الدولة في تنظيم نشاطات السوق العقارية.

ويعكس اتساع دائرة الحذر لدى المتعاملين والمضاربين في السوق من التداعيات المقبلة على السوق، سواء على مستوى الأنظمة والقرارات المرتقبة على السوق، أو على مستوى العوامل الاقتصادية ممثلة بالدرجة الأولى في آثار تراجع سعر النفط عالميًا، الذي فقد في أقل من ثلاثة أشهر مضت أكثر من 26.0% من قيمته.

وجاءت ممارسات المضاربة والتدوير، كما أصبح معلوما بعد كشف وزارة العدل بيانات ومعلومات السوق العقارية، كأحد أبرز العوامل التي دفعت بالأسعار إلى الارتفاع غير المبرر، لتسهم بدرجة كبيرة في تفاقم التشوهات القائمة في السوق، حيث أصبح المضي قدمًا في هذا الطريق أشبه بالمغامرة غير المحسوبة العواقب بالنسبة لأقطاب تلك المضاربات والتدوير.