"جونزلانغ لاسال": نمو انتقائي للسوق العقاري في دبي

أكد شهاب بن محمود نائب الرئيس التنفيذي في “جونز لانغ لاسال” خلال معرض سيتي سكيب غلوبال ،2013 أن سوق دبي العقاري يشهد نمواً انتقائيا منذ 3 سنوات، حيث ما زالت الوحدات السكنية العقارية أكثر القطاعات نمواً بسبب زيادة حجم الطلب عليها . وأشار شهاب في حديثه مع “الخليج” إلى أن نمو الأسعار والذي تجاوز 20% خلال الفترات الماضية يختلف من منطقة إلى أخرى، حيث ارتفعت أسعار البيع والإيجارات في كل المناطق، ويدل هذا الأمر إلى ديمومة الانتعاش . يلعب ملف استضافة “إكسبو 2020” دوراً في دعم وتنمية القطاعات المختلفة وخاصة القطاع العقاري، حيث يعد إكسبو مؤشراً على رؤية طويلة الأمد في الاستثمار الناجح في القطاع العقاري، وأهميته عادت على الدولة بالمنفعة قبل الاستضافة، وذلك بسبب إيصال رسالة للمستثمرين في دبي أنه يجب الاهتمام برؤية طويل الأمد والتي استمرت منذ إعلان الترشح لإكسبو وعملية التصويت حتى عملية الاستضافة الفعلية، حيث سيؤدي “إكسبو 2020” إلى زيادة في عدد السياح وبالتالي رفع مستويات الإشغال في القطاع الفندقي وما يترتب عليه من بنية تحتية قادرة على استيعاب الشركات الجديدة ضمن الحراك الاقتصادي المصاحب للاستضافة . ورداً على سؤال عن توجه الإمارات إلى التعافي والانتعاش أو الى فقاعة جديدة، قال إن مجرد طرح هذه التساؤلات عن حصول أي من الأمرين هو أمر صحي، لأن المعرفة المسبقة بهذه الأمور هي طريقة جيدة لتفاديها ولكن الحذر في القطاع العقاري مطلوب حتى يتم التقليل من مشاكل الفقاعة . وأضاف بن محمود أن دبي توفر بيئة جيدة تحد من مخاطر الفقاعة في حين تشكلها، وذلك من خلال الهيكل التنظيمي والتشريعات التي سنتها الحكومة ضمن خطتها التنموية، إضافة إلى التمويل، الذي لعب دوراً كبيراً في فترة الأزمة، ولكن التمويل في الوقت الحالي هو انتقائي ومشروط وغير مدفوع بالتسرع وغير العقلانية . وأشار إلى أن هنالك الكثير من العوامل الأخرى التي تقلل من مخاطر الفقاعة مثل البنية التحتية المتكاملة وزيادة عدد مطوري القطاع العقاري والهيكل التنظيمي المتكامل الذي يؤطر الاستثمار ويحمي حقوق المستثمرين والملاك وقوانين تحكم التعاملات، إضافة إلى الرؤية بعيدة المدى والاستثمار طويل الأجل . وذكر ان إستراتيجية أبوظبي في تطوير القطاع العقاري تتماشى مع حجم الامارة، وذلك بسبب توافر حاجة هائلة لتطوير أبوظبي من أجل ضمان مواكبة الطلب المستقبلي والمصاحب للحراك الاقتصادي ولهذا تظهر أبوظبي كمركز للأعمال، إضافة الى تحولها إلى مركز ثقافي من خلال المراكز الجديدة التي تطلقها في جزيرة السعديات وغيرها . وأظهر التقرير الذي نشرته جونز لانغ لاسال، حول أداء السوق العقاري في دبي خلال الربع الثالث من عام ،2013 ان جميع قطاعات سوق دبي العقاري تحافظ على أدائها الإيجابي خلال شهور الصيف الموسمية الأكثر هدوءاً . في سياق عرضه للتقرير، قال ألان روبرتسون، الرئيس التنفيذي لشركة جونز لانغ لاسال الشرق الاوسط وشمال إفريقيا قبل أسابيع على الإعلان عن أي قرار، تواصل التكهنات حول امكانية فوز دبي بشرف استضافة الحدث العالمي الكبير “إكسبو 2020” الإسهام في تعزيز المشاعر الإيجابية السائدة بشأن سوق العقارات في المدينة . وفي حين كان هناك قلق إزاء احتمال فقاعة عقارات سكنية أخرى، إلا أننا نؤمن بأن طموح دبي بات أقوى من أي وقت مضى وأن هذه المخاوف محدودة . حيث نشهد نهجاً مدروساً وأكثر نضوجاً سيؤدي حتماً إلى انتعاش وتعزيز مصداقية القطاع العقاري على المدى الطويل . وسيقود الانتعاش واسع النطاق في القطاع العقاري السكني إلى زيادات في الأسعار والإيجار في معظم المناطق، وخلافاً للعام الماضي نشهد الآن وتيرة نمو أسرع في السوق متوسطة المستوى والمشاريع منخفضة الأسعار، وهناك مؤشرات بأن معدل الزيادة آخذ في التباطؤ في بعض المواقع الراقية . وأضاف “بينما تواصل شرائح العقارات التجارية والفندقية والصناعية النمو بقوة، يبقى انتعاش سوق العقارات المكتبية أكثر انتقائية ويتركز في شريحة العقارات المكتبية الممتازة، وأدت مستويات العرض الكبيرة ومعدلات الشواغر العالية إجمالاً إلى الضغط على أسعار الإيجارات في أماكن أخرى . يتوقع أن يحافط اقتصاد دبي على نموه القوي والتوسع بنسبة تفوق 4% عام ،2013 يدعمه نمو قطاعات عديدة مثل الضيافة والتجارة والمواصلات والامدادات، بالإضافة إلى انتعاش قطاعات البناء والعقارات . ورغم أن الربع الثالث من هذا العام شهد بعض الصفقات التجارية الكبيرة في القطاع العقاري (كان أحد المباني المكتبية في منطقة تيكوم العقد الكبير الوحيد الذي تم استكمال إنجازه)، لا يزال هناك طلب نشط في سوق الاستثمار على العقارات السكنية والفندقية في دبي . ويزيد عدد المشترين على البائعين ما يجعل من هذا السوق سوق مشترين . كما لوحظ بشكل خاص وجود اهتمام كبير من قبل المستثمرين الكويتيين بجميع فئات أصول سوق دبي العقاري . وتصدر سوق العقارات السكنية أسواق العقارات في دبي وشهد انتعاشاً واسع النطاق خلال الربع الثالث من عام ،2013 حيث ارتفعت القيمة الإيجارية في كافة المناطق تقريباً . ومن المثير للاهتمام ان المناطق السكنية متوسطة المستوى حظيت بأكبر زيادة في الربع الثالث، بينما تشهد المشاريع العقارية الراقية وتيرة نمو أبطأ حالياً . وما يزال الطلب قوياً على سوق متاجر التجزئة رغم نشاطه الهادئ في الربع الثالث من عام 2013 بسبب فترة فصل الصيف الهادئة نسبياً، وتسود موجة من التفاؤل أوساط تجار التجزئة، ويتوقع أن ينتعش قطاع التجزئة في أواخر العالم الجاري في شريحتيه الراقية والمتوسطة .وبالنسبة لقطاع الفنادق فقد واصل انتعاشه مدعوماً بالطفرة السياحية وقطاعات الطيران . وارتفعت معدلات الإشغال في قطاع الفنادق منذ بداية العام إلى 79% بينما ارتفعت معدلات الأسعار اليومية إلى 235 دولاراً، ومن المنتظر افتتاح العديد من الفنادق في المستقبل القريب لكن يتوقع أن يحافظ القطاع على أدائه الإيجابي بشكل عام . واستمر انتعاش سوق العقارات الصناعية وبدأ الطلب يتحول نحو المناطق الأحدث في جنوب دبي والتي تشهد نمواً قوياً مستفيدة من البنية التحتية المتطورة وشبكة المواصلات الجيدة، وقربها من مشاريع البنية التحتية الرئيسية بالإضافة إلى تحسين نوعية المنتجات . شهد سوق العقارات المكتبية نشاطاً محدوداً في الربع الثالث وزيادة مؤكدة في اهتمام المستأجرين . ومع ذلك ما زال الطلب يتركز على عدد قليل من العقارات المكتبية المتميزة في كل موقع، كما تستحوذ غيرها من العقارات في نفس المنطقة على اهتمام ضئيل من المستأجرين . وكان هناك بعض النمو في تأجير العقارات الراقية في المواقع الجديدة مثل منطقة الخليج التجاري وأبراج بحيرات جميرا، لكن الشواغر العالية ومستويات الامدادات الجديدة ما زالت تشكل عقبة أمام الانتعاش الواسع . وقال كريغ بلومب، رئيس دائرة البحوث في شركة جونز لانغ لاسال الشرق الأوسط وشمال إفريقيا: واصلت البيانات المنشورة مؤخراً توجهها الإيجابي نسبياً، ما يؤكد أن آفاق اقتصاد دبي المستقبلية تبدو قوية . وقد أسفر ذلك عن مشاعر إيجابية تجاه سوق دبي العقاري خلال الشهور الثلاثة الماضية . وفي الوقت الذي لا يشك فيه أحد في أن السوق العقاري بدأ ينتعش حالياً، إلا أن هذا الانتعاش غير متوازن نظراً للمخاوف المتبقية حول مستوى الشواغر الراهنة والعرض المستقبلي “خاصة في الشريحة المكتبية من السوق”، والاعتماد المستمر على السوق السكني وطلب المستثمرين بدلاً من المستهلكين” .