"التجارة السعودية" ترفض تقييم عقار ثُمِّن بأعلى من قيمته

رفضت وزارة التجارة تثمين عقار كان معداً للبيع على الخريطة، بعد اكتشافها أن التثمين غير عادل، وأن هناك مبالغة في قيمته من قبل اللجنة التي قامت بتقييمه لصالح المطور العقاري، حيث كان العقار الذي لم تتجاوز قيمته بعد تثمينه من لجنة حكومية مختصة نحو خمسة ملايين ريال، رفع لها على أساس أن قيمته السوقية تصل إلى 140 مليون ريال. وأبلغ منصور أبو رياش رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، أن مثمنين غير محترفين في السوق العقارية ثمنوا قطعة أرض في شارع الحج في العاصمة المقدسة بنحو 140 مليون ريال بغرض بيعها على الخريطة، إلا أن وزير التجارة رفض ذلك التقييم، وقام بإحالته للجنة العقارية في غرفة مكة التي قامت بدورها بتشكيل لجنة لتقييمه وفق المعايير المتعارف عليها دولياً في مثل هذه الحالات، لتجد أن العقار تبلغ قيمته السوقية نحو 4.8 مليون ريال. وأشار أبو رياش، إلى أن السوق العقارية باتت تشهد دخلاء عليها في مهنة التثمين والتقييم العقاري، وأن في مكة المكرمة نحو 40 إلى 50 مكتب تثمين تم تدشينها في السوق ومالكوها لا يملكون سوى شهادات حضور لدورات تثمين قد aا تصل إلى أسبوع نظري واحد، وأن معظمهم يفتقد إلى أخلاقيات المهنة وأساسيات العمل فيها، مشيراً إلى أن دخولهم إلى سوق عقارية كسوق مكة يأتي لما تشهده المنطقة من حركة تنموية كبرى خاصة في مجال التطوير العقاري. وحذر أبو رياش الممولين والمشترين للعقارات في مكة المكرمة من الوقوع في فخ أولئك المثمنين الدخلاء على السوق والذين يمارسون عمليات التدليس والإيهام بخصوص أن العقارات تستحق تلك الأرقام الخيالية التي يفرضونها لأسباب مختلفة قد تتعلق معظمها بعدم الدراية الكافية بالسوق وبأدوات التثمين والتقييم الاحترافية، لافتاً إلى أن السوق بحاجة إلى التنظيم وإلى منع أي مثمن من مزاولة المهنة ما لم تكن لديه خبرة في السوق العقارية تصل إلى عشرة أعوام، وأن يكون حاصلا على التزكية من اثنين من المختصين والمعرفين من ذوي الخبرة في القطاع، وأن يكون سجله الجنائي خالياً من أي سوابق، وأن يجتاز اختبار تثمين أربعة عقارات متفرقة يتم اختيارها له من قبل لجنة مختصة بذلك. وقدر أبو رياش حجم القيمة السوقية لمشاريع التطوير القائمة في مكة المكرمة الخاصة منها والحكومية والمشاريع القائمة الاستثمارية بأكثر من 300 مليار ريال، مبيناً أن حجم التعويضات لصالح العقارات المنزوعة في مكة خلال الأعوام الثلاثة الماضية تجاوز سقف الـ 140 مليارا، معظمها مشاريع عقارية موجهة لخدمة القطاع الإسكاني الدائم منه والموسمي وأيضاً في مجال البنية التحتية. من جهتها تدفع الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة نهاية الأسبوع الجاري بـ 55 متدرباً حضروا دورة للتثمين العقاري بدأت مطلع هذا الأسبوع إلى سوق العاصمة المقدسة، إلا أنها أكدت أن الدورة التي تستمر لمدة خمسة أيام لا تعني أن الحاضر للدورة بات مؤهلاً لممارسة المهنة في السوق بعد حصوله على السجل التجاري. وأكدت الغرفة أن الدورة هي الرابعة التي تعقدها خلال العاميين الماضيين، وأنها بعقدها لمثل تلك الدورات التي استفاد منها أكثر من 150 متدربا، تحاول أن تؤصل أبجديات التثمين في نفوس الذين يقومون بحضورها، وذلك حتى تتواءم إمكانياتهم ولو بشكل جزئي ومبدأي مع سوق عقارية هو الأكبر في السعودية من حيث القيمة السوقية والمتانة الاقتصادية. وأشار عدنان بن محمد شفي، أمين عام الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، إلى أن المملكة بشكل عام والتي تأتي على رأس قائمة أكبر اقتصاد عربي، تعد من أهم الأسواق العقارية الإقليمية الواعدة نظرا لضخ الحكومة مليارات الريالات من خلال الاستثمار العقاري في توفير مساكن للمواطنين أو من خلال تجهيز البنية التحتية للمشاريع الضخمة، مبيناً أن حجم استثمارات القطاع الخاص في القطاع العقاري بنهاية العام 2012 يتوقع أنها بلغت أكثر من 1.5 تريليون ريال وفقاً لبعض المؤشرات والدراسات. وقال شفي: «مواكبة مع القرارات والأنظمة الجديدة للرهن العقاري، بدأنا في التوسع في عقد دورات التثمين والتقييم العقاري القصيرة الفترة، وذلك حتى نمكن الحضور لمثل هذه الدورات من التعرف على أبجديات ومبادئ قراءة السوق والاحتياجات المستقبلية لتطبيق المنظومة العقارية ومعرفة الخطوات التي يجب أن تتحقق خلال الفترة المستقبلية»، موضحا أن الدورات التي تعقدها الغرفة ممثلة في إدارة اللجان والتدريب، تدور محاورها حول التعريف بالتثمين العقاري وأهميته والقطاعات المستفيدة منه والأنظمة والمرجعية له. وكشف شفي، أن الغرفة بصدد توقيع اتفاقية مع أحد المعاهد الخاصة خلال الأشهر القريبة القادمة، من أجل منح دورات دبلوم في التثمين والتقييم العقاري، حيث تكون تلك الدورات منها 75 في المائة نظري بينما الـ 25 في المائة من النسبة المتبقية ستكون من خلال التطبيق العملي الذي سيشمل تطبيقا ميدانيا يتم تقييمه من قبل خبراء من اللجنة العقارية ومن مجلس إدارة الغرفة. وأفاد أمين غرفة مكة، إلى أن الغرفة مع بعض المعاهد الآن في مرحلة التفاوض لإعداد الحقيبة التدريبية لمرحلة الدبلوم، وأن الغرفة تؤكد من خلال متطلباتها واشتراطاتها في مثل هذه الدورات عند عقدها مستقبلا بعد إنهاء المفاهمات مع المعهد الذي سيرسي عليه العقد، على ضرورة أن يجتاز المتدرب المرحلة النظرية التي ستعتبر مشروع تخرج يلزم المتدرب تثمين نحو أربعة إلى خمسة مواقع متفرقة يجب أن تتجاوز فيها نسبة النجاح والدقة في التقدير نحو 80 في المائة من القيمة الحقيقية للعقار. واستدرك شفي: «الدورات التي تعقدها لجنة التدريب في الغرفة لا تعني أن حامل شهادة الحاضر للدورة تؤهله لممارسة النشاط بشكل رسمي كما يحدث من بعض الحضور الذين يسابقون الوقت بعد حصولهم على شهادة حضور الدورة لفتح السجل التجاري والعمل في السوق، ولكنها تمكنهم من معرفة الأبجديات»، مؤكداً أن تلك الدورات حتى وأن كانت معتمدة من قبل بعض الجهات إلا أنه ليس بالضرورة أن تكون معتمدة لدى الجهات الحكومية فيما يخص تقييم وتثمين العقارات. وأبان شفي أن الشروط التي يجب توافرها في المثمن العقاري الذي يحضر الدورات التي تعقدها الغرفة، تتمثل في قواعد تحقيق الثقة العامة، قاعدة أخلاقيات المهنة، قاعدة الكفاءة والجدارة، السوق العقارية وأسس التقييم، خواص السوق العقارية، أسس تحديد قيمة العقارات والمكونة من 13 عنصرا، العوامل المؤثرة في قيمة العقارات، المؤثرات الاقتصادية، المؤثرات التخطيطية والعمرانية، والمؤثرات الإدارية. ويرى شفي أن متطلبات عمليات التثمين العقاري لا بد أن تشتمل على معلومات العقار ومصادر معلومات العقار والتحليل، لافتاً إلى أن طرق التثمين تعتمد على تكلفة الإهلاك ورأسملة الدخل والقيمة المتبقية والتدفق النقدي، بينما تقرير التثمين يجب أن يشتمل على أساسيات يجب مراعتها عند كتابته، وهي الأمر جميعها التي تناقشها الدورة وتحاول إيصالها للراغبين في الدخول في قطاع التقييم والتثمين العقاري.