بيع 96 مليون متر مربع من الأراضي بعد تطبيق الرسوم على "الأراضي البيضاء"

شهدت السوق العقارية المحلية خلال الأسبوعين الماضيين، ارتفاعا قياسيا في بيع قطع الأراضي السكنية عن معدلها الأسبوعي المعتاد، تجاوزت مساحات الأراضي المباعة سقف الـ 96.0 مليون متر مربع، في المقابل لم يطرأ ارتفاع مماثل أو حتى قريبا منه على إجمالي قيمة صفقات السوق العقارية، في إشارة واضحة على أن أسعار تلك الأراضي كان أدنى بكثير من متوسطات الأسعار السوقية، وتركزت أغلب تلك الأراضي المباعة في منطقة حائل.

وانعكست تلك العمليات الجديدة على تعاملات السوق العقارية، المتركز أغلبها على بيع الأراضي السكنية والتجارية على حد سواء، على متوسطات أسعار الأراضي السكنية، حيث سجل متوسط أسعار الأراضي لعام 2016 حتى نهاية الأسبوع الماضي (متوسط آخر 12 شهرا) انخفاضا بنسبة 10.6 في المائة (414.6 ريال للمتر المربع)، مقارنة بنفس الفترة من عام 2015، بينما وصلت نسبة الانخفاض، مقارنة بمتوسطات عامي 2014 و2013 إلى 20.3 في المائة ونحو 35.9 في المائة على التوالي (بلغ متوسط سعر المتر المربع للأرض السكنية لعام 2014 نحو 520.1 ريال، ولعام 2013 بلغ 647.2 ريال)، كما أظهرت مقارنة متوسط سعر متر الأرض السكنية خلال شهر يونيو 2016 البالغ 465.2 ريال للمتر المربع، انخفاضا بلغت نسبته 6.6 في المائة بمقارنته مع متوسط السعر خلال شهر مايو الماضي (498.3 ريال للمتر المربع)، وأظهرت انخفاضه بنسبة 12.5 في المائة، مقارنة بمتوسط شهر يونيو من العام الماضي (بلغ متوسط سعر متر الأرض السكنية لشهر يونيو 2015 نحو 531.9 ريال للمتر المربع).

ويتوقع أن تشهد السوق العقارية المحلية مستقبلا، وتحديدا عمليات المتاجرة على الأراضي مزيدا من النشاط المحموم من خلال ارتفاع عمليات البيع، والتخارج من ملكياتها كردة فعل كانت متوقعة بعد بدء تطبيق نظام الرسوم على الأراضي البيضاء، كأول الخيارات المتاحة أمام ملاك تلك الأراضي بتلك المساحات الشاسعة، الخيار الذي قد يرى فيه الملاك أفضلية من حيث الأسعار السوقية في الوقت الراهن، مقارنة بتطويرها الذي قد يستغرق وقتا يتجاوز العام من تاريخ بدء تطويرها، والذي قد يواجه أسعارا سوقية أدنى بكثير مما هي عليه في المرحلة الراهنة، ولا شك أن كل تلك التطورات هي الهدف المنشود من إقرار نظام الرسوم على الأراضي، إما لتحريرها من الاحتكار والاكتناز طويل الأجل، أو للدفع بها تطويرا وانتفاعا في الأغراض اللازمة تنمويا على اختلاف أنواع تلك الأغراض والاستخدامات (سكنية، تجارية، وصناعية، إلخ).

الأداء الأسبوعي لمؤشرات أسعار العقارات السكنية

وسجل المؤشر العقاري السكني العام الذي يقيس التغيرات في الأسعار السوقية لمختلف أنواع العقارات السكنية، انخفاضا في متوسط قيمته بنسبة 2.3 في المائة، مقارنة بارتفاعه للأسبوع الأسبق بنسبة 0.6 في المائة، ليستقر عند 771.9 نقطة، ويعزى الانخفاض الأسبوعي في متوسط قيمة المؤشر لانخفاض متوسط قيمة مؤشر أسعار الأراضي السكنية بنسبة 2.6 في المائة، كون وزنه النسبي يشكل الثقل الأكبر في معادلة احتساب المؤشر العقاري السكني العام، علما أن جميع مؤشرات أسعار العقار الأخرى سجلت ارتفاعات أسبوعية باستثناء مؤشر أسعار الشقق السكنية، بينما سجل المؤشر العام لإجمالي الوحدات السكنية خلال نفس الأسبوع (يقيس التغيرات في الأسعار السوقية للبيوت والشقق والعمائر والفلل السكنية حسب أوزانها النسبية)، انخفاضا للأسبوع الثاني عشر على التوالي بنسبة 0.4 في المائة، مقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بنسبة 0.1 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 744.2 نقطة، في حين سجل مؤشر أسعار الأراضي السكنية انخفاضا بنسبة 2.6 في المائة، مقارنة بارتفاعه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 1.8 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 768.2 نقطة. بالنسبة لبقية تفاصيل أداء بقية مؤشرات الأسعار (انظر الجدول رقم (2) مؤشرات الأسعار القياسية للسوق العقارية (القطاع السكني).

الأداء الأسبوعي للسوق العقارية
سجل إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية ارتفاعا أسبوعيا بلغت نسبته 7.5 في المائة، مقارنة بارتفاعه للأسبوع الأسبق بنسبة 1.3 في المائة، لتستقر بدورها قيمة صفقات السوق بنهاية الأسبوع الـ25 من العام الجاري عند أدنى من مستوى 5.0 مليارات ريال (أدنى من المتوسـط العام لقيمة الصفقات للعام الجاري بنسبة 18.5 في المائة).

وتفاوت التغير في قيمة الصفقات العقارية خلال الأسبوع بين كل من قطاعي السوق السكني والتجاري، حيث سجلت قيمة صفقات القطاع السكني انخفاضا أسبوعيا للأسبوع الثالث على التوالي بنسبة 11.4 في المائة، مقارنة بانخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 10.4 في المائة، لتستقر قيمة صفقات القطاع بنهاية الأسبوع عند أدنى من مستوى 2.5 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع السكني للعام الجاري بنسبة 29.4 في المائة). بينما ارتفعت قيمة صفقات القطاع التجاري بنسبة 36.2 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 26.4 في المائة، لتستقر قيمتها بنهاية الأسبوع عند 2.5 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع التجاري للعام الجاري بنسبة 3.9 في المائة)، أما على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فسجلت ارتفاعا بنسبة 34.2 في المائة، مقارنة بانخفاضها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 15.3 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع عند مستوى 4001 عقار مبيع، ووفقا لمعدله الأسبوعي للعام الجاري (4243 عقارا مبيعا)؛ فلا زال الأدنى مقارنة بالمعدلات المماثلة طوال الفترة 2012-2015 التي راوحت معدلاتها الأسـبوعية بين المعدل الأعلى المسجل خلال عام 2014 عند مستوى 5773 عقارا مبيعا (بلغت نسـبة انخفاض المعدل الأسـبوعي للعام الجـاري بالمقـارنة مع المعـدل الأعلى للفـترة نحـو 26.5 في المائة)، والمعدل الأدنى لتلك الفترة خلال عام 2012 عند مستوى 4793 عقارا مبيعا (بلغت نسبة انخفاض المعدل الأسبوعي للعام الجاري بالمقارنة مع المعدل الأدنى للفترة نحو 11.5 في المائة).

وتعكس تلك الوتيرة من الأداء للسوق العقارية، أن السوق تشهد تراجعا ملموسا في مستويات الأسعار السوقية للأصول العقارية المتداولة، مقابل تنفيذ مستويات أعلى من الصفقات العقارية بقيم صفقات أدنى من السابق، وفي حال شهدت السوق تراجعا في أعداد العقارات المباعة؛ فهذا يعني أن وتيرة التراجع في الأسعار في طريقها للاتساع أكثر من السابق، وهو الأمر الإيجابي الذي تنتظره السوق العقارية، الذي سينعكس دون شك على انخفاضات أكبر في مستويات الأسعار المتضخمة الراهنة. وفي حال شهدت السوق العقارية تراجعا في كل من قيم الصفقات وأعداد العقارات المباعة؛ فإن ذلك يعني زيادة أكبر في ضغوط العوامل الأساسية المؤدية لركود أداء السوق، وهو أمر يمكن تفسيره من خلال زيادة اقتناع أفراد المجتمع بتحقق مزيد من تراجع الأسعار المتضخمة للأصول العقارية، وأن كل تأجيل من قبلهم للشراء يحمل معه مكاسب أكبر بالنسبة إليهم، في الوقت ذاته الذي ينعكس بمزيد من الضغوط على أطراف البيع، يجعلها تقبل بالبيع بأسعار أدنى في الوقت الراهن، وأنها مستويات سعرية أفضل، مقارنة بالمستويات المستقبلية، التي لا شك أنها ستكون أدنى مما هي عليه في المرحلة الراهنة، أما على مستوى تفاصيل مبيعات العقارات السكنية خلال الأسبوع الماضي، فقد أظهرت بيانات وزارة العدل ارتفاع جميع مبيعات الأصول العقارية المختلفة باستثناء مبيعات الفلل السكنية، التي سجلت وحيدة انخفاضا خلال الأسبوع، حيث انخفضت مبيعات الفلل السكنية بنسبة 18.8 في المائة (ارتفعت خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 23.1 في المائة)، بينما استقرت مبيعات العمائر السكنية عند نفس مستواها الأسبق (ارتفعت خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 25.0 في المائة)، فيما جاءت بقية الارتفاعات الأسبوعية لبقية الأصول العقارية السكنية على النحو الآتي: ارتفعت مبيعات الأراضي الزراعية بنسبة 33.9 في المائة (انخفضت خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 49.6 في المائة)، وارتفعت مبيعات البيوت السكنية بنسبة 37.9 في المائة (انخفضت خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 29.3 في المائة)، وارتفعت مبيعات الشقق السكنية بنسبة 28.1 في المائة (انخفضت خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 6.9 في المائة)، وارتفعت مبيعات قطع الأراضي السكنية بنسبة 35.9 في المائة (انخفضت خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 15.3 في المائة). لبقية التفاصيل (انظر الجزء الأوسط من الجدول رقم (1) الاتجاهات الأسبوعية للعقار السكني والتجاري).